Имущественные налоговые вычеты (ст.220 НК РФ)

В НК РФ представлены следующие виды имущественных налоговых вычетов:

  1. при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) (далее – имущественный налоговый вычет при продаже имущества);

  2. в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

  3. в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

  4. в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые домаили доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, накоторых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Теперь разберемся в каждом из них по порядку:

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Всегда ли при продаже имущества появляется обязательство платить налог на доходы физического лица?

Платить НДФЛ не нужно, если вы:

- продали объект недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе, которым владели не менее трех лет, при этом указанное имущество получено:

Срок, в течение которого имущество находится в собственности у налогоплательщика, начинает исчисляться с даты регистрации перехода права собственности (права собственности) на объект недвижимости. Подтверждающим документом может быть: свидетельство о регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществ о и сделок с ним.

Есть ряд исключений из упомянутого правила определения срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика, например, переход права собственности путем наследования имущества. В такой ситуации срок начинается исчислять с даты смерти наследодателя - даты открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации этих прав (статья 1114 ГК РФ). Если человек наследует долю недвижимого имущества, которым они с умершим владели совместно, то для него срок исчисляется с момента приобретения права собственности, а не со дня открытия наследства.

При этом, если недвижимое имущество получено в наследство с ипотечным обременением, т.е. унаследовавший принял на себя обязанности по ипотечному кредиту, то наследник может получить имущественный налоговый вычет в размере его расходов по ипотечному кредиту.

Доходы от продажи ценных бумаг или от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, всегда попадают под налогообложение (вне зависимости от срока, в течение которого они находились в собственности налогоплательщика).

Если ваш случай не попадает в вышеперечисленные, то по истечении календарного года, в течение которого был продано имущество, вы обязаны задекларировать получение доходов от продажи вашего имущества (внести сведения в декларацию 3-НДФЛ). Декларация при этом должна быть подана в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, когда был получен доход.

Если вы хотите сэкономить на уплате налогов, принимайте решения о приобретении недвижимости взвешенно и обоснованно, и при принятии решения о ее продаже учитывайте возникновение обязанности по уплате налога в случае, если вы владеете ею меньше указанных сроков.

Как установить стоимость продажи объекта недвижимого имущества?

Не менее 70% кадастровой стоимости объекта, иначе для целей налогообложения в качестве налогооблагаемой базы будет использоваться именно эта сумма.

Как сократить налогооблагаемую базу?

Далее перед налогоплательщиком встает выбор, каким способом воспользоваться, преследуя цель сокращения налогооблагаемой базы:

Для иного недвижимого имущества установлено более низкое предельное значение вычета – 250 000 рублей.

Для имущества, не являющегося недвижимым, предельный размер вычета также 250 000 рублей.

Наличие имущественного налогового вычета делает невыгодной одномоментную продажу большого числа объектов недвижимого имущества. Сделки с несколькими объектами, совокупная стоимость которых превышает предельный размер имущественного налогового вычета, лучше разнести по разным налоговым периодам.

Например, если налогоплательщику необходимо продать два объекта недвижимого имущества стоимостью 600 000 рублей и 900 000 рублей, то ему выгоднее распределить данные мероприятия по двум налоговым периодам (календарным годам). Один объект продать в этом году и получить налоговый вычет в размере 600 000 рублей (при максимальном вычете в 1 000 000 рублей), тем самым сократить налогооблагаемую базу до нуля, а второй объект продать в следующем году, сократив налогооблагаемую базу на величину вычета равную 900 000 рублей. Или наоборот, объект стоимость 900 000 в текущем году, а объект стоимостью 600 000 – в следующем; главное – разнести продажу этих объектов по разным налоговым периодам. Это позволит не уплачивать НДФЛ в бюджет.

Иначе, при продаже двух объектов в один налоговый период, размер НДФЛ подлежащих уплате в бюджет составит:

((600 000 + 900 000) – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.

Стоит отметить, что под возможность получения налоговых вычетов попадают не только правоотношения по договору купли-продажи, ими также можно воспользоваться в случае, если имущество было передано по договору мены.

В случае, если имущество находится в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности) либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Можно ли получить налоговый вычет при продаже объекта незавершенного строительства?

В различных комментариях и разъяснениях государственных органов отсутствует единая выработанная позиция по этому вопросу. Существует два наиболее распространенных случая продажи объектов незавершенного строительства:

В случае если имеется договор участия (инвестирования) в долевом строительстве, то при возмездной переуступке прав требования по данному договору, налогооблагаемая база по данному доходу может быть сокращена на величину налоговых вычетов или на сумму понесенных расходов.

Если же речь идет о строительстве собственного дома на земельном участке, то для его продажи его собственнику необходимо иметь свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае предельный размер налоговых вычетов будет не более 250 000 рублей, так как объект незавершенного строительства методом исключения попадает под категорию «иное недвижимое имущество».

Отметим, что подобная позиция носит дискуссионный характер, и окончательное решение по вопросу предоставления вычета будет приниматься непосредственно налоговым органом или судом, в случае, если налогоплательщик обратится с соответствующим иском.

Для целей получения налогового вычета в связи с продажей объекта незавершенного строительства предлагается воспользоваться другой категорией имущественного налогового вычета – «в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них».

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества

Для иного имущества (не являющегося недвижимостью) предельная сумма налогового вычета составляет 250 000 рублей. Самой распространенной ситуацией является продажа автомобиля.

Не стоит забывать, что для иного имущества также установлен минимальный предельный срок владения имущества, который равен трем годам, при превышении которого не появляется обязанность по уплате налога с доходов физического лица, полученных при реализации данного имущества.

Если срок владения имуществом еще не достиг трех лет, а необходимость продажи имущества возникла, то, аналогично с недвижимым имуществом, необходимо определить способ сокращения налогооблагаемой базы: либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере не более 250 000 рублей; либо воспользоваться вычетом в сумме документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с приобретением такого имущества.

Каков порядок предоставления налогового вычета?

Налоговый вычет при продаже иного имущества предоставляется налоговым органом. Для его получения налогоплательщик должен выполнить следующие действия:

  1. заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ (предоставляется в налоговый орган в любом случае, даже если обязанность по уплате налога не возникает в связи с тем, что стоимость проданного имущества не превышает предельного значения налогового вычета) до 30 апреля года, следующего за годом в котором был получен доход от продажи имущества;

  2. представить: документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор) и документы, подтверждающие расходы на приобретение данного имущества;

  3. рекомендуется также иметь на руках свидетельство о регистрации права собственности.

Имущественный налоговый вычет на покупку или строительство жилья, приобретение земельного участка для этих целей

Какие действия приводят к возможности получения налогового вычета:

Предельная сумма налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Если налогоплательщик воспользовался лишь частью суммы налогового вычета, то он может воспользоваться остатком при следующей покупке или строительстве, но предельная сумма, используемая в расчете, будет зафиксирована на момент первого обращения за вычетом.

Получить вычет на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства можно после получения свидетельства о регистрации права собственного на жилой дом.

Какие расходы учитываются при определении суммы налоговых вычетов на строительство и приобретение жилого дома:

Какие расходы учитываются при определении суммы налоговых вычетов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них:

Расходы по достройке и отделке принимаются к зачету только в случае, если в договоре купли-продажи зафиксировано, что приобретаемый объект не достроен или без отделки.

Какие документы необходимо представить в налоговый орган?

При строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем

договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем,

документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы;

при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них;

документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы;

при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы;

при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы;

при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет

дополнительно к вышеперечисленным документам - свидетельство о рождении ребенка

при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет

дополнительно к вышеперечисленным документам - решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства

В качестве документов, подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы, могут выступать квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Расходы, которые не включаются в состав имущественного вычета:

Особенности имущественного вычета в отношении объектов, приобретенных до 1 января 2014 года и после 1 января 2014 года

Для объектов, приобретенных до 1 января 2014 года, действует норма НК РФ в редакции до внесения в него изменений в соответствии с Федеральным законом № 212-ФЗ. Тогда предельная сумма вычета в 2 000 000 рублей была «привязана» к одному объекту: жилому дому, квартире, комнате, земельному участку и т.д.

Для налоговых вычетов, касающихся имущества, приобретенного после 1 января 2014 года, отсутствует привязка к объекту недвижимости. Теперь предельная сумма закреплена за налогоплательщиком. При этом он эту сумму может выбирать в течение жизни.

Таким образом, сейчас можно получить налоговый вычет на каждого собственника. Например, если двое супругов зарегистрировали на построенный дом право общей совместной собственности, то каждый из них может подать заявление на имущественный вычет в размере не более 2 000 000 рублей на каждого. Если строительство обошлось в 5 000 000 рублей, то к вычету они смогут подать 4 000 000 рублей.

Если дом стоил 2 500 000 рублей, то они могут распределить налоговый вычет между собой по своему усмотрению, например, в равных долях по 1 250 000 рублей на каждого. Это позволит каждому из супругов вернуть подоходный налог в размере

1 250 000х13%=162 500 рублей.

Обращаем внимание, что данный налоговым вычетом согласно действующему законодательству налогоплательщик может воспользоваться лишь один раз в жизни.

В случае, если недвижимость зарегистрирована в общую долевую собственность, то вычет можно получить в сумме своих расходов (Письмо Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699). Т.е. если супругу принадлежит 2/3 жилья, а супруге 1/3 жилья, при этом стоимость жилья составила 4 500 000 рублей, значит, супруга может заявить вычет в размере 1 500 000 рублей, а супруг 2 000 000 рублей (с учетом пределов, установленных НК РФ).

Стоит отметить, что использование имущественного налогового вычета не допускается в случае,

Общая долевая собственность

Общая совместная собственность

Недвижимость оформлена единолично на одного супруга

Недвижимость приобретена в собственность родителей и несовершеннолетних детей

Недвижимость приобретена до 1 января 2014 года - Предельная сумма вычета: 2 000 000 рублей на один «объект»

  • Сумма вычета распределяется пропорционально долям собственников

  • Если один из супругов уже ранее воспользовался вычетом, то можно заявит к вычету только долю второго супруга в установленных пределах.

  • Если один из супругов не получал доход, облагаемый 13% НДФЛ, то воспользоваться вычетом может только второй супруг в пределах своей доли.

Сумма вычета распределяется между супругами в соответствии с их договоренностью, по умолчанию 50% на 50%, но в заявлении о распределении долей для целей получения налогового вычета могут указать любые значения. В последующем нельзя перераспределить иначе доли или передать остаток вычета другому супругу.

При распределении долей необходимо отталкиваться от уровня дохода, облагаемого 13% НДФЛ, у каждого из супругов.

  • Вычет может быть предоставлен супругу – собственнику в полном объеме

  • Если брак официально зарегистрирован, то вычет могут получить оба супруга на основании заявления о распределении вычета

Родители, приобретающие квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, могут получить имущественный налоговый вычет, увеличив размер причитающегося имущественного налогового вычета исходя из долей квартиры, оформленных в собственность детей в установленных пределах

Недвижимость приобретена после 1 января 2014 года -Предельная сумма вычета: 2 000 000 рублей на одного человека

Имущественный налоговый вычет на проценты по займам (кредитам)

Налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Предельная сумма налоговых вычетов составляет 3 000 000 рублей на налогоплательщика.

Если недвижимость приобретена (построена) до 1 января 2014 года, применяются положения НК РФ, действовавшие на тот период.

Особенности, применительно к правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 года:

Вернуться к списку